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Dispositif Pinel

Les plafonds de ressources des locataires sont fixés selon le tableau suivant :

Zone A bis

Reste de la Zone A

Zone B1

Zone B2*

2017

16,83 €/m²

12,50 €/m²

10,07 €/m²

8,75 €/m²

2018

16,96 €/m²

15,59 €/m²

10,15 €/m²

8,82 €/m²

Composition du foyer

Localisation du logement

Zone A Bis

Reste de la

Zone A

Zone B1

Zone B2*

Personne seule

37 126 €

37 126 €

30 260 €

27 234 €

Couple

55 486 €

55 486 €

40 410 €

36 368 €

Personne seule ou couple

avec 1 personne à charge

72 737 €

66 699 €

48 596 €

43 737 €

Personne seule ou couple

avec 2 personnes à charge

86 843 €

79 893 €

58 666 €

52 800 €

Personne seule ou couple

avec 3 personnes à charge

103 326 €

94 579 €

69 014 €

62 113 €

Personne seule ou couple

avec 4 personnes à charge

116 268 €

106 431 €

77 778 €

70 000 €

Majoration par personne

à partir de la 5ème personne

à charge

+12 954 €

+11 859 €

+8 677 €

+7 808 €

A savoir : Pour un bail signé en 2018, c’est le revenu fiscal de référence 2017, figurant sur l’avis d’imposition 2018, qui devra être inférieur aux plafonds de ressources.

* A compter du 1er janvier 2018, la zone B2 serait exclue du dispositif qui serait recentré sur les zones A, A bis et B.

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Répartition des zones

Elles déterminent l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale et sont divisées en catégories :

Zone A bis* : Paris et sa proche banlieue/ 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;

Zone A : agglomération de Paris (dont zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés (Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier par exemple) ;

Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations, supérieures à 250 000 habitants, ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères (Le Havre, Caen, Dijon, par exemple) , les départements d’Outre-Mer ;

Et jusqu’au 31 décembre 2017 :

Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1

Zone C : zone faiblement tendue – le reste du territoire.

*Conformément à l’article R304-1 du CCH la zone A bis de l’arrêté est incluse dans la zone A

(Arrêté du 1er août 2014)

Voir le détail de toutes les communes par zone sur le site Légifrance.

https://www.legifrance.gouv.fr

Dispositif Pinel

Conformément à la loi de finances pour 2018 (LOI n° 2017-1837 du 30 déc. 2017, art. 68), le dispositif « Pinel » s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, dans des communes classées par arrêté (zones A, ABIS et B1), qui s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée de six ou neuf ans, sous conditions de respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire (CGI, art. 199 novovicies). Les durées de 6 ou 9 ans, sont définies lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure et d’une manière irrévocable. 

La location doit intervenir dans les 12 mois de l’achèvement. Le taux de réduction est de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et avec une possibilité de prorogation de l’engagement de location initial jusqu’à 12 ans permettant un taux de réduction pouvant atteindre 21% du prix d’acquisition. La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements, retenu dans la limite d’un plafond à ce jour fixé à 5500 euros/m² de surface utile et sans pouvoir dépasser 300 000 euros pour une même année d’imposition. L’achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition dans le cas d’un logement acquis en état futur d’achèvement.

La location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal. La réduction d’impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux visés à l’article 200-0 A du CGI (10 000 €). Document n’engageant pas la responsabilité des sociétés du groupe OGIC en cas de programme non éligible, en cas de remise en cause du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal, ni en cas de non location dans les délais prévus aux dispositifs fiscaux. Tout décalage dans la signature de l’acte authentique de vente au-delà du 31 décembre 2021 entrainera la perte du bénéfice de la réduction d’impôt.

Comme tout investissement, investir dans l’immobilier peut présenter des risques.

L’équilibre économique de l’opération dépend principalement :

  • Du marché locatif : les revenus locatifs peuvent être inférieurs à ceux anticipés si l’investisseur ne trouve pas de locataire au niveau de loyer escompté ou si le locataire est en impayé de loyers.
  • Des charges liées à la détention d’un bien en vue de sa location : elles peuvent être supérieures celles anticipées, sachant que certaines sont obligatoires (assurances, charges de copropriété, travaux de mise aux normes …) et d’autres facultatives (garanties locatives, frais de gestion)
  • De la fiscalité immobilière : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales et, le cas échéant, à l’EFI. En cas de vente, la plus-value éventuelle peut être imposable.

Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Exemple

Un particulier acquiert un appartement neuf de 65 m² à 210 000 € à Bordeaux (zone B1), en 2016. Ce logement respectera la règlementation thermique 2012 (RT 2012).

Il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 4 200 € par an pendant neuf ans (soit au total une réduction d’impôt de 37 800 €). Cette réduction fiscale est conditionnée à la mise en location du logement. La première location du logement doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux ou l’acquisition du logement, si ce dernier est déjà achevé.

La réduction d’impôt sera équivalente à une réduction mensuelle de 350€ diminuant d’autant son effort d’épargne mensuel.

En contrepartie, il devra s’engager à maintenir ce logement en location pendant neuf ans dans le respect de plafonds de loyer et de ressources des locataires. Pour un bail conclu en 2018, le plafond de loyer mensuel de ce logement sera donc de 654 € (65×10.15x(0.7+19/65)).

(Source : Ministère de la cohésion des territoires)

Le prêt locatif social

Le Prêt Locatif Social (PLS) offre la possibilité de bénéficier d’un prêt à taux attractif et d’avantages fiscaux dans le cadre de l’acquisition de logements neufs destinés à la location sociale.

les avantages du prêt PLS :

  • Un financement à long terme  avec un prêt amortissable sur 40 ans, voire 60 ans pour les zones tendues (zones A, A bis et B1 – voir ci-dessous).
  • Un taux d’emprunt attractif, révisable, indexé sur le livret A. Le taux du livret A est fixé à 0,75% en 2018 et est bloqué jusqu’en 2020.
  • Une TVA à taux réduit : les logements neufs en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) financés par des PLS sont soumis au taux de TVA de 10% (5,5% en 2017) au lieu de 20%.
  • L’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 25 ans minimum.
  • Pour le locataire, le PLS représente aussi un avantage puisqu’il lui ouvre droit à l’APL sous conditions de ressources.

Les conditions :

  • Acquérir un logement neuf destiné à la location sociale.

  • Ne pas avoir réalisé d’investissement locatif avec le dispositif Pinel.

  • Signer une convention de location, ouvrant droit à l’APL pour le locataire, pour une durée au moins égale à celle du prêt (15 ans minimum – 40 ans maximum).

  • Le montant du PLS doit représenter au minimum 50% du coût de revient de l’opération. Il peut atteindre jusqu’à 100% de l’investissement.

Les criteres locatifs :

Le Prêt Locatif Social impose des critères locatifs bien précis, qui doivent être impérativement respectés :

  • Le bien doit être loué en qualité de résidence principale du locataire pour une durée minimale de 15 ans.

  • Le propriétaire ne peut occuper lui-même le logement, ni le louer à ses ascendants ou descendants, ni à ceux de son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs.

  • Le loyer doit respecter un plafond établi en fonction de la surface du bien loué et de la zone dans laquelle il se situe.

Tableau des loyers mensuels maximum au m² pour les baux conclus en 2018 

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

13,18 €/m²

10,15 €/m²

8,74 €/m²

8,38 €/m²

7,78 €/m²

Source : www.financement-logement-social.logement.gouv.fr

Le locataire ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources fixé en fonction de sa situation familiale et de la localisation du logement souhaité. Ces plafonds sont actualisés chaque année.

Tableau des plafonds de ressources des locataires pour les baux conclus en 2018

Composition du foyer

Localisation du logement

Paris et communes limitrophes

Autres communes d’IDF

Autres régions

Personne seule

30 360 €

30 360 €

26 395 €

Couple

43 375 €

43 375 €

35 248 €

Jeune couple*

59 482 €

54 544 €

42 389 €

Personne seule ou couple avec 1 personne à charge

59 482 €

54 544 €

42 389 €

Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge

71 016 €

65 334 €

51 179 €

Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge

84 496 €

77 344 €

60 200 €

Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge

95 079 €

87 035 €

67 846 €

Majoration par personne à partir de la 5ème personne à charge

+10 595 €

+9 698 €

+7 567 €

Source : www.service-public.fr

2 personnes mariées ou partenaires de Pacs ou concubins, sans enfant, dont la somme des âges révolus n’excède pas 55 ans

Comment souscrire un pls ?

Le PLS est distribué seulement par quelques établissements. En 2017*, il était possible de souscrire un PLS auprès :

  • De la Caisse des Dépôts et Consignations

  • Des établissements bancaires suivants : Caisse d’Épargne, Crédit Coopératif, Crédit Agricole SA, Crédit Mutuel, Banque postale.

* Source : Circulaire FPI 1801-001 du 26 janvier 2018

Répartition des zones :

Elles déterminent l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale et sont divisées en catégories :

  • Zone A bis* : Paris et sa proche banlieue/ 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;

  • Zone A : agglomération de Paris (dont zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés (Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier par exemple) ;

  • Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations, supérieures à 250 000 habitants, ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères (Le Havre, Caen, Dijon, par exemple) , les départements d’Outre-Mer ;

  • Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1

  • Zone C : zone faiblement tendue – le reste du territoire.

*Conformément à l’article R304-1 du CCH la zone A bis de l’arrêté est incluse dans la zone A 
(arrêté du 1er août 2014)
Voir le détail de toutes les communes par zone sur le site Légifrance.
https://www.legifrance.gouv.fr